부동산 탈세 혐의자 127명 선정 배경
국세청은 2026년 5월 19일 보도자료를 통해 부동산 탈세 혐의자 127명에 대한 세무조사 착수를 밝혔다.
이번 조사는 대출규제의 영향을 상대적으로 적게 받는 현금 거래, 부모 등으로부터의 고액 차입을 가장한 편법 자금지원, 시세차익을 노린 다주택 취득, 가격 상승지역 매수, 초고가 주택 취득 등 최근 시장 상황에서 탈세 위험이 높다고 판단된 거래를 중심으로 이뤄진다.
국세청에 따르면 주택시장은 지난해부터 서울·수도권 일부 선호지역과 고가주택 중심의 상승세가 이어졌고, 지역별·가격대별 양극화도 지속됐다. 특히 다주택자 양도세 중과 재개 이후 매물이 감소하면서 가격상승 기대가 확대되는 등 시장 불안 요인이 커졌다는 판단이다.
이 과정에서 대출 없이 현금만으로 부동산을 취득하는 이른바 ‘현금부자’ 거래와, 금융권 대출 규제를 우회하기 위해 부모로부터 거액을 빌린 것처럼 꾸미는 ‘부모찬스’ 거래가 늘고 있는 점에 주목했다. 국세청은 이런 거래가 신고되지 않은 소득으로 형성된 자금을 사용했거나, 실제 증여를 채무로 위장한 편법증여일 가능성이 있다고 보고 있다.
왜 국세청이 부동산 탈세를 강하게 들여다보는가
국세청은 부동산 거래 과정의 불법·탈세 행위가 단순한 세금 누락을 넘어 조세정의를 훼손하고, 청년과 서민의 상대적 박탈감을 키우며, 정상적인 거래 질서까지 흔든다고 설명했다. 거짓계약, 차명거래, 편법증여 같은 비정상적 거래는 시장의 투명성과 건전성을 저해하고, 투기 수요를 자극해 자금이 생산적인 분야가 아니라 부동산으로 쏠리게 만드는 부작용도 낳는다.
이에 따라 국세청은 부동산 탈세에 대해 어떤 유형도 용납하지 않겠다는 기조를 분명히 했다. 특히 시장 불안을 키우는 투기성 거래와 부의 이전을 위한 편법 자금조달에 대해서는 조사 대상과 범위를 확대하고, 자금출처 검증도 한층 강화하겠다는 방침이다.
조사 방식과 검증 범위
국세청은 강남4구와 마·용·성 같은 주요 선호지역뿐 아니라, 최근 거래가 몰리며 가격이 오른 서울 비강남권과 경기도 일부 지역까지 거래 동향을 면밀히 모니터링하고 있다고 밝혔다. 국토교통부로부터 실시간으로 공유받는 자금조달계획서를 바탕으로 소득·재산 내역 등 다양한 자료를 연계 분석해 탈루 혐의를 추적하는 구조다.
이번 조사에서는 최근 시장 변화에 맞춰 탈세 검증이 필요한 거래유형을 선별했고, 총 127명을 조사 대상으로 정했다. 이들의 주택 취득 규모는 약 3,600억 원, 추정 탈루 금액은 약 1,700억 원에 달한다.
또한 자금출처를 확인하는 과정에서 사업소득 누락이나 법인자금 유출이 의심되면 개인에 그치지 않고 관련 사업체까지 조사 범위를 넓힐 계획이다. 사기나 그 밖의 부정한 방법으로 조세를 포탈한 사실이 확인되면 「조세범처벌법」에 따라 수사기관 고발도 병행한다.
유형별 조사 포인트
국세청은 이번 조사대상을 크게 네 가지 축으로 설명했다.
- 대출규제 영향을 받지 않는 현금부자, 사인간 채무 과다자: 대규모 현금을 동원해 고가 아파트를 샀는데 뚜렷한 신고소득이 없거나, 부모·친인척·특수관계법인으로부터 무리한 조건의 자금을 빌린 사례가 핵심이다.
- 시세차익을 노린 고가 아파트 취득 다주택자: 소득과 재산에 비해 과도한 자금을 동원해 실거주가 아닌 투자 목적으로 주택을 추가 취득·보유한 거래를 들여다본다.
- 시장과열 조짐이 나타나는 가격 상승지역 주택 취득자: 서울 비강남권과 경기 일부 지역처럼 단기간 가격이 오른 지역에서 탈세성 거래가 있었는지 집중 모니터링한다.
- 30억 원 이상 초고가 주택 취득자: 초고가 거래는 자금조달 구조가 복잡하고 거액이 오가는 만큼 소득누락과 편법증여 가능성이 높다고 보고 전수 검증을 진행한다.
국세청은 특히 사인간 채무의 경우 형식상 차용증만 있다고 해서 곧바로 정상 대여로 보지 않는다는 점을 분명히 했다. 상환능력, 이자 지급 방식, 상환기한의 합리성, 실제 상환 여부까지 사후관리하겠다는 입장이다.
유형 1. 현금부자와 사인간 채무 과다자
대출 없이 고가 주택을 취득했지만 신고소득이나 보유재산으로는 자금 형성이 설명되지 않는 경우, 국세청은 사업소득 은닉이나 부모로부터의 편법증여 가능성을 중점적으로 검증한다. 금융기관 대출이 어려워지자 부모 등 친인척으로부터 거액을 차용하는 방식도 늘고 있는데, 국세청은 이런 거래 중 상당수가 실제로는 증여를 차용으로 위장한 것일 수 있다고 보고 있다.
사례 1 내용
국세청은 대기업에 종사하는 30대 자녀 부부가 대출 없이 고가 아파트를 취득한 사례를 제시했다. 자녀 측은 신고소득에 비해 고액의 현금성 자산을 보유하고 있었고, 고액 자산가인 부친은 자녀가 아파트를 사기 직전 해외주식 30여억 원을 매각했지만 사용처가 불분명한 정황이 포착됐다.
국세청은 이 자금이 자녀 부부의 아파트 취득자금으로 편법 지원됐을 가능성을 보고 있다. 조사에서는 자녀 부부의 취득자금 원천과 부친의 해외주식 매각대금 사용처를 대조해 실제 증여 여부를 확인할 계획이다.
사례 2 내용
또 다른 사례는 30대 초반 사회초년생이 강남권 신도시 지역의 20억 원 수준 아파트를 취득하면서 담보대출 외 부족한 자금 대부분을 상가 건물주인 부친에게서 빌렸다고 신고한 경우다.
문제는 차용증의 내용이었다. 상환기한을 부친 사망 시점으로 정하고, 이자도 상환 시점에 일괄 지급하는 방식으로 작성돼 일반적인 금전소비대차 계약으로 보기 어려운 정황이 확인됐다. 국세청은 자녀의 상환능력이 부족한 상태에서 허위 채무계약을 통해 편법증여가 이뤄졌는지 집중 검증할 예정이다.
유형 2. 시세차익 목적 다주택자
국세청은 실거주보다는 시세차익을 목적으로 고가 아파트를 추가 취득한 다주택자도 주요 조사 대상으로 선정했다. 단순히 취득 당시 자금원만 확인하는 데 그치지 않고, 세금신고 내용, 자산 증가 과정, 가족 간 자금 이전 등 재산 형성과 자금 흐름 전반을 살펴 편법적인 재산 축적이 있었는지 확인할 방침이다.
사례 3 내용
사례에 따르면 이미 2주택을 보유하던 다주택자 甲은 한강뷰 고가 아파트를 대출 없이 30여억 원에 추가 취득했지만, 자금출처가 명확하지 않았다. 국세청 분석 결과 중견기업 대표인 부모가 부족한 매입자금은 물론 취득세와 수수료 등 부대비용까지 편법 지원한 정황이 포착됐다.
해당 인물은 3주택을 보유하면서 최근까지 20여억 원 규모의 시세차익을 거둔 것으로도 확인됐다. 국세청은 다주택 취득 과정과 자금형성 전반을 검증해 부모 등으로부터의 편법증여가 드러나면 증여세를 추징할 계획이다.
유형 3. 가격 상승지역 주택 취득자
최근 성북구, 강서구 등 서울 비강남권과 광명시, 구리시 등 경기도 일부 지역에서는 가격 상승세가 이어지며 시장 과열 조짐이 나타나고 있다고 국세청은 설명했다. 이에 따라 단기간 가격이 급등한 지역에서의 주택 취득 거래를 집중적으로 들여다보고, 탈루 정황이 확인되면 즉시 조사 대상에 올려 적시에 대응하겠다는 방침이다.
사례 4 내용
국세청이 제시한 사례에서는 농산물 도소매업자가 서울 강북의 가격 급등 지역 아파트를 20억 원에 취득하면서 예금을 자금원천으로 신고했다. 그러나 분석 결과 해당 자금은 농산물 유통·판매 과정에서 발생한 현금 매출을 신고 누락해 조성한 것일 가능성이 제기됐다.
이에 국세청은 개인뿐 아니라 소득누락 혐의가 있는 관련 사업체까지 조사 대상으로 선정했다. 실제 조사에서는 취득자금의 원천뿐 아니라 사업소득 탈루 여부를 함께 검증해 소득세 등을 추징할 계획이다.
유형 4. 30억 원 이상 초고가 주택 취득자
강남3구와 마·용·성의 초고가 아파트는 일부 가격 조정에도 불구하고 선호 입지 중심으로 고가 거래가 이어지고 있다. 국세청은 이런 거래가 자금조달 구조가 복잡하고 거액 자금이 수반되는 특성상 소득누락, 편법증여 등 변칙적인 자금조달 가능성이 크다고 보고 있다.
이에 따라 30억 원 이상 초고가 주택에 대해서는 전수 검증을 진행하고 있으며, 지난해 10월 1차 조사에 이어 추가 세무조사를 계속해 나가겠다고 밝혔다.
사례 5 내용
국세청은 개인병원을 운영하는 치과의사가 서울 강남권의 대형 평수 초고가 아파트를 50여억 원에 취득한 사례도 공개했다. 해당 인물은 신고소득과 보유재산에 비해 취득자금 규모가 과도해 자금출처가 불분명한 상태였다고 설명했다.
국세청은 비급여 진료비를 현금 결제로 유도해 병원 수입금액을 누락했거나, 고액 자산가인 부모로부터 자금을 편법으로 지원받았을 가능성을 함께 보고 있다. 조사에서는 취득자금 흐름을 추적해 부모로부터의 편법증여가 확인되면 증여세를, 사업소득 누락이 드러나면 관련 사업체까지 범위를 넓혀 소득세 등을 추징할 계획이다.
향후 계획과 제재 방향
국세청은 ‘탈세는 반드시 적발되고 그에 상응한 대가를 치르게 된다’는 인식이 시장에 확고히 자리 잡을 때까지 부동산 거래 과정의 탈세행위에 모든 수단을 동원해 강력 대응하겠다고 밝혔다.
시장 상황에 따라 거래 유형과 탈루 형태가 빠르게 바뀌는 만큼 거래 동향과 탈세정보 수집을 한층 강화하고, 이상거래를 조기에 포착해 초기 단계부터 적극 차단할 계획이다.
특히 변칙증여, 우회거래 등 편법을 이용한 세금회피 시도는 예외 없이 적발해 부당 가산세 40% 부과 등 더 큰 세부담을 지우겠다고 밝혔다. 아울러 사업자대출을 유용해 고가 아파트를 취득한 경우에는 상반기 자진시정 이후 하반기부터 전수 검증을 실시하고, 대출금 부당 유용에 따른 탈세뿐 아니라 사업체 전반의 탈루 여부도 철저히 확인할 예정이다.
관계기관 공조 체계
국세청은 국무조정실 부동산감독추진단이 주관하는 「부동산 불법행위 대응협의회」를 통해 국무조정실, 국토교통부, 경찰청 등 관계기관과 긴밀히 소통하며 범정부 차원의 공동 대응을 이어갈 방침이다. 자금조달계획서 공유, 이상거래 분석, 불법행위 적발, 수사기관 고발까지 이어지는 협업 구조를 강화해 부동산 시장의 불법·탈세행위에 대응하겠다는 취지다.
핵심 내용 한눈에 보기
| 구분 | 주요 내용 |
|---|---|
| 조사 발표일 | 2026년 5월 19일 |
| 조사 대상 | 부동산 탈세 혐의자 127명 |
| 취득 규모 | 약 3,600억 원 |
| 추정 탈루 금액 | 약 1,700억 원 |
| 중점 유형 | 현금부자·사인간 채무 과다자, 다주택자, 가격 상승지역 취득자, 30억 원 이상 초고가 주택 취득자 |
| 검증 항목 | 자금출처, 신고소득 대비 취득자금 규모, 가족 간 자금이전, 사업소득 누락, 법인자금 유출, 실제 채무 상환 여부 |
| 후속 조치 | 세금 추징, 부당 가산세 부과, 관련 사업체 확대 조사, 조세범처벌법상 고발 |
문의처
| 구분 | 부서 | 담당 | 연락처 |
|---|---|---|---|
| 총괄 | 자산과세국 부동산납세과 | 과장 오은정 | 044-204-3401 |
| 총괄 | 자산과세국 부동산납세과 | 사무관 양창호 | 044-204-3417 |
| 협조 | 국무조정실 부동산감독추진단 | 과장 김성훈 | 044-200-2645 |
| 협조 | 국무조정실 부동산감독추진단 | 사무관 김순영 | 044-200-2647 |